A edição do Decreto nº 12.689/2025 trouxe alívio aos proprietários rurais ao prorrogar o prazo de obrigatoriedade da certificação do georreferenciamento junto ao INCRA para 21 de outubro de 2029. Contudo, essa mudança normativa gerou um intrincado dilema para títulos que foram apresentados aos cartórios de imóveis antes de sua publicação, quando os prazos do decreto anterior (Decreto nº 4.449/2002) já haviam se esgotado.
Ao julgar a Apelação Cível nº 1011388-24.2025.8.26.0577, o CSMSP deu provimento ao recurso do Ministério Público para manter a qualificação negativa de uma escritura de sobrepartilha, fixando limites rígidos para a eficácia retroativa do novo decreto.
1. O Caso Concreto: O “Hiato Temporal” da Prenotação de 2025
A controvérsia envolveu uma escritura pública de sobrepartilha de um sítio de terras (com área superior a 25 hectares) em São José dos Campos/SP:
- 25/02/2025: O título foi apresentado e prenotado no 2º Registro de Imóveis.
- A Nota Devolutiva: O Oficial de Registro negou o registro porque o prazo do Decreto nº 4.449/2002 para imóveis daquela metragem já havia vencido (em novembro de 2023). Exigiu-se, portanto, o georreferenciamento e a certificação do INCRA.
- A Sentença de 1º Grau: O Juiz Corregedor Permanente julgou a dúvida improcedente e autorizou o registro sem o georreferenciamento, alegando que havia perfeita coincidência entre a descrição do título e a descrição da matrícula (ainda que precária).
- 21/10/2025: Meses após a prenotação do título, o Governo Federal editou o Decreto nº 12.689/2025, prorrogando a exigência para 2029.
2. A Tese do CSMSP: Tempus Regit Actum na Qualificação Registral
O Conselho Superior da Magistratura reformou a sentença e julgou a dúvida procedente, afastando o registro da sobrepartilha. As razões jurídicas do tribunal dividem-se em dois pilares:
A) A Inaplicabilidade Retroativa do Decreto nº 12.689/2025
No processo de dúvida e na qualificação registral, vigora de forma absoluta o princípio tempus regit actum (o tempo rege o ato).
- A qualificação do título deve considerar a legislação vigente no exato momento da prenotação/protocolo (fevereiro de 2025).
- Em fevereiro de 2025, o Decreto nº 4.449/2002 exigia obrigatoriamente o georreferenciamento para transmissões causa mortis e sobrepartilhas de áreas acima de 25 hectares.
- O Decreto nº 12.689/2025 é norma superveniente (de outubro de 2025). Ele não tem o condão de “aniquilar” retroativamente a qualificação negativa que foi corretamente formulada pelo Oficial de Registro na data do protocolo original. Se o título foi apresentado no “hiato” em que a exigência vigia, o georreferenciamento é obrigatório.
B) A Coincidência de Descrições NÃO Afasta a Exigência do Georreferenciamento
A regra geral da jurisprudência paulista diz que a descrição precária da matrícula não impede o registro se o título reproduzir exatamente a mesma descrição (inexistindo quebra de continuidade ou especialidade).
Contudo, o CSMSP ressaltou que essa regra geral não se aplica aos imóveis rurais sujeitos ao georreferenciamento compulsório (Art. 176, § 4º da LRP). Nesses casos, a lei federal exige a especialização geodésica do perímetro para qualquer transferência, tornando a coincidência literal de descrições precárias insuficiente para autorizar o ingresso do título.
| Aspecto de Análise | Entendimento da Sentença (1º Grau) | Tese Fixada pelo CSMSP (2026) |
| Descrição do Título vs. Matrícula | Descrições idênticas autorizam o registro; retifica-se depois. | Insuficiente. A lei exige o georreferenciamento prévio para a transferência rural. |
| Aplicação do Decreto 12.689/2025 | Aplicável para socorrer o proprietário. | Inaplicável. Pelo tempus regit actum, vale a lei da data da prenotação. |
| Exigibilidade para Causa Mortis/Sobrepartilha | Mitigada por ser partilha familiar. | Obrigatória. Transmissões causa mortis e sobrepartilhas são formas de transferência. |
3. Orientação Prática para a Advocacia e Notários
O acórdão deixa uma lição metodológica indispensável: se um título de imóvel rural foi prenotado entre novembro de 2023 e 20 de outubro de 2025 sem georreferenciamento, a prorrogação do Decreto nº 12.689/2025 não poderá ser invocada para salvar aquela prenotação antiga no processo de dúvida.
A Solução Prática: Caso o interessado não queira (ou não possa) fazer o georreferenciamento agora, o caminho é deixar caducar a prenotação antiga e reapresentar/reprenotar o título HOJE. Como na nova data da reapresentação o Decreto nº 12.689/2025 já estará em pleno vigor, o título se beneficiará do novo prazo de carência (até outubro de 2029) e poderá ser registrado sem a exigência imediata do georreferenciamento (salvo se houver desmembramento/retificação).
Conclusão e Tese de Julgamento
Tese de Julgamento (CSMSP 2026):
- A ausência de georreferenciamento é óbice ao registro da sobrepartilha do imóvel rural apresentado a registro antes da publicação do Decreto nº 12.689/2025.
- Pelo princípio tempus regit actum, a qualificação registral afere a legalidade do título com base na legislação vigente na data da prenotação, não retroagindo o decreto regulamentar superveniente para sanar exigência pretérita válida.
💡 Revisão Rápida: Teste seus conhecimentos
Para fixar a inteligência deste acórdão do CSMSP de abril/maio de 2026, responda:
- Por que o Decreto nº 12.689/2025, que adiou o georreferenciamento para 2029, não beneficiou o herdeiro que prenotou a sobrepartilha em fevereiro de 2025?
- Resposta esperada: Porque vigora no Direito Registral o princípio tempus regit actum. A legalidade do título e a validade da nota devolutiva são aferidas de acordo com as leis e decretos vigentes no dia exato do protocolo do título (fevereiro de 2025), quando o prazo do Decreto 4.449/2002 já havia expirado.
- Se o título reproduz com 100% de exatidão a descrição precária que constava na matrícula originária do sítio, por que o registro não foi autorizado?
- Resposta esperada: Porque para os imóveis rurais existe determinação legal específica (Art. 176, § 4º da LRP) que condiciona qualquer registro de transferência ao georreferenciamento prévio com certificação do INCRA, se esgotado o prazo regulamentar. A mera coincidência descritiva não afasta a imposição da lei federal.
- Qual a estratégia jurídica para registrar essa mesma escritura de sobrepartilha sem realizar o georreferenciamento imediatamente?
- Resposta esperada: O interessado deve desistir da dúvida/prenotação antiga e realizar uma nova prenotação (reapresentação) do título. Como na nova data de protocolo o Decreto nº 12.689/2025 já estará em vigor, o registrador aplicará a lei do novo protocolo e dispensará a certificação imediata do georreferenciamento até outubro de 2029.
