A conferência de bens imóveis para a formação ou aumento do capital social de pessoas jurídicas costuma gerar intensos debates entre contribuintes e ficos municipais, especialmente em holdings patrimoniais. O argumento recorrente das empresas é que, nos termos da Constituição Federal (Art. 156, § 2º, I), a operação goza de imunidade tributária e que, de qualquer modo, o fato gerador do ITBI só ocorre com o registro do imóvel, tornando abusiva a cobrança no momento do protocolo.
No entanto, ao julgar a Apelação Cível nº 1001586-41.2026.8.26.0100, o CSMSP manteve a qualificação negativa de um título da Capital paulista e fixou diretrizes rígidas sobre o dever de fiscalização fiscal dos cartórios de imóveis.
1. O Dever do Registrador e o Controle Extrínseco de Tributos
A primeira premissa ratificada pelo julgado reitera que o registrador de imóveis não atua apenas como um “chancelador de vontades”, mas como um verdadeiro fiscal tributário por imposição legal.
- Dever Legal de Fiscalização (Art. 289 da LRP): O registrador tem o dever de fiscalizar o pagamento dos impostos devidos em razão dos atos praticados no fólio real.
- Responsabilidade Solidária (Art. 134, VI do CTN): O descumprimento omissivo dessa fiscalização pode acarretar a responsabilidade pessoal e tributária do Oficial de Registro pelo imposto não arrecadado.
- Capítulo XX das NSCGJ/SP (Item 117.1): As normas administrativas estaduais proíbem o registrador de exigir certidões de débitos fiscais gerais, exceto a prova de recolhimento do imposto de transmissão (ITBI/ITCMD) ou o reconhecimento oficial de sua não incidência/isenção.
2. Imunidade Constitucional e Vedação ao Controle de Constitucionalidade na Esfera Administrativa
A apelante sustentava que a transmissão do imóvel para a empresa estava albergada pela imunidade constitucional. O julgado, contudo, delimitou que não cabe ao Oficial de Registro declarar a imunidade ou afastar a aplicação de leis municipais.
- Vedação ao Controle Incidental pelo Registrador: O registrador exerce função eminentemente administrativa e pautada no princípio da legalidade estrita. Ele não detém competência para realizar controle de constitucionalidade de leis municipais ou reconhecer imunidades de plano.
- Exigência da Declaração de Não Incidência: Se a legislação municipal exige a declaração de não incidência expedida pela Prefeitura (para aferir a atividade preponderante da empresa, nos termos da Lei Municipal nº 11.154/91), o usuário deve obrigatoriamente apresentar esse documento ou a guia paga.
- Inadequação do Procedimento de Dúvida: Nem mesmo o Juízo Corregedor Permanente ou o Conselho Superior da Magistratura podem, no bojo de um procedimento administrativo de dúvida, afastar normas tributárias ou declarar inconstitucionalidades (matéria reservada às ações jurisdicionais contenciosas).
3. O Fato Gerador e a Lógica da Prenotação: O Art. 1.246 do Código Civil
O ponto central e de maior sofisticação técnica da decisão responde à alegação de que “o ITBI não pode ser cobrado antes do registro porque o fato gerador ainda não ocorreu”.
A relatora, Desembargadora Silvia Rocha, desmontou esse argumento conectando o Artigo 1.245 com o Artigo 1.246 do Código Civil:
- Embora a transferência da propriedade imobiliária só se aperfeiçoe com o registro (Art. 1.245, CC), a eficácia do registro retroage à data da prenotação (Art. 1.246, CC).
- Por vigorar no sistema registral o princípio tempus regit actum, todos os requisitos e pressupostos de validade do título devem estar preenchidos no momento da prenotação.
- Consequentemente, para que o título possa ser qualificado positivamente e gerar o registro (que retroagirá ao dia do protocolo), a guia do ITBI paga ou a certidão de não incidência devem ser contemporâneas à data da prenotação. Exigir o tributo no procedimento de qualificação não é “cobrança antecipada”, mas condição de eficácia do ato complexo do registro.
| Tese do Contribuinte | Tese Fixada pelo CSMSP (2026) |
| O ITBI só é devido após o registro ser efetivado. | A eficácia do registro retroage à prenotação; logo, o pagamento/isenção deve ser comprovado durante a qualificação. |
| O registrador deve aplicar a imunidade da CF/88 diretamente. | O registrador não faz controle de constitucionalidade e deve exigir a Declaração de Não Incidência do Município. |
Conclusão e Tese de Julgamento
Tese de Julgamento (CSMSP 2026):
- A qualificação extrínseca dos títulos apresentados a registro inclui o controle da arrecadação dos impostos devidos por força do art. 289 da Lei nº 6.015/1973.
- Embora a transferência do imóvel ocorra com o registro (Art. 1.245, CC), sua eficácia retroage à data da prenotação (Art. 1.246, CC), sendo escorreita a exigência de prévia comprovação do recolhimento do ITBI ou de declaração de não incidência no momento do exame do título.
💡 Revisão Rápida: Teste seus conhecimentos
Para fixar o entendimento deste relevante julgado do CSMSP de julho de 2026, responda:
- Por que o registrador de imóveis não pode conceder a imunidade do ITBI prevista no Art. 156, § 2º, I da CF diretamente ao qualificar o contrato social de uma holding?
- Resposta esperada: Porque o registrador atua sob o princípio da legalidade estrita em âmbito administrativo e não possui competência para realizar controle de constitucionalidade ou juízo de aplicabilidade da imunidade sem que haja a expressa Declaração de Não Incidência emitida pelo Fisco municipal competente.
- Qual a relação entre o Artigo 1.246 do Código Civil e a exigência do comprovante de pagamento do ITBI durante a qualificação registral?
- Resposta esperada: O Artigo 1.246 do CC estabelece que os efeitos do registro retroagem à data da prenotação. Assim, para que o ato seja qualificado como apto a gerar efeitos válidos desde o protocolo, a comprovação do tributo devido deve estar preenchida no momento da qualificação do título.
- Caso um Juiz Corregedor Permanente julgue improcedente uma dúvida administrativa, ele pode declarar incidentalmente a inconstitucionalidade da cobrança do ITBI do Município?
- Resposta esperada: Não. O procedimento de dúvida possui natureza estritamente administrativa. O controle de constitucionalidade de leis e atos normativos é reservado à função jurisdicional contenciosa, sendo vedado à Corregedoria afastar a incidência de norma tributária em sede administrativa.
