A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que tanto o promitente vendedor quanto o promitente comprador podem ser cobrados pelas quotas condominiais após a imissão do comprador na posse do imóvel.
A decisão foi proferida no REsp 1.910.280-PR, de relatoria da ministra Maria Isabel Gallotti, em 3/4/2025, e reforça a interpretação das teses firmadas no Tema 886/STJ.
O que estava em discussão
O caso analisado buscava definir se o proprietário do imóvel (promitente vendedor) continuaria responsável pelo pagamento das despesas condominiais mesmo depois da imissão do comprador na posse e da ciência inequívoca do condomínio sobre a transação.
Entendimento do STJ
O STJ firmou as seguintes conclusões:
- As quotas condominiais possuem natureza propter rem, ou seja, vinculam-se diretamente ao imóvel.
- Existe legitimidade passiva concorrente: tanto o vendedor (que ainda figura na matrícula do imóvel) quanto o comprador (que passou a usufruir da posse) podem ser cobrados judicialmente.
- A ciência do condomínio sobre a venda é irrelevante para a cobrança.
- O próprio imóvel é a garantia do pagamento e pode ser penhorado, ainda que o proprietário não tenha figurado no polo passivo da ação.
Consequências práticas
Essa decisão impacta diretamente condomínios, compradores e vendedores:
- Condomínios: têm maior segurança na cobrança, podendo direcionar a ação contra vendedor, comprador ou ambos.
- Vendedores: mesmo após entregar a posse, continuam sujeitos a execuções que envolvam o imóvel, até que haja a efetiva transferência no Registro de Imóveis.
- Compradores: devem estar atentos ao pagamento pontual das quotas, pois o inadimplemento pode gerar constrições sobre o imóvel adquirido.
Conclusão
O julgamento do REsp 1.910.280-PR confirma que, devido à natureza propter rem das quotas condominiais, existe responsabilidade solidária entre vendedor e comprador quanto às dívidas geradas após a imissão na posse.
Assim, o STJ reforça a proteção ao crédito condominial e a eficácia do regime jurídico dos imóveis, preservando o equilíbrio das relações condominiais.
