Na prática notarial e registral, a qualificação de compradores que vivem em união estável sob regime diverso da comunhão parcial (como a separação convencional de bens) frequentemente gera controvérsias. Muitos Oficiais de Registro de Imóveis exigem, por analogia ao casamento, que o pacto patrimonial esteja previamente registrado no Livro nº 3 (Registro Auxiliar) ou registrado no Livro “E” do Registro Civil das Pessoas Naturais (RCPN).
Ao julgar o caso oriundo de Piracicaba/SP, o CSMSP deu provimento à apelação do adquirente, assentando que o registro da união estável é facultativo e sua ausência não impede a inscrição de direitos reais imobiliários.
1. O Caso Concreto: A Exigência de Registro Prévio do Pacto de Convivência
O adquirente apresentou a registro escritura pública de compra e venda de lote urbano, acompanhada de escritura declaratória de união estável lavrada em 2022, na qual ele (divorciado) e a companheira (solteira) adotaram o regime da separação convencional total de bens.
O 1º Oficial de Registro de Imóveis de Piracicaba negou o registro, emitindo nota devolutiva com os seguintes óbices:
- Indicação, no corpo do título, do número de registro do pacto patrimonial no Livro nº 3 (Registro Auxiliar) do domicílio do casal ou apresentação de certidão correspondente.
- Caso pendente de registro, protocolo em separado da escritura de união estável acompanhada de certidão de registro no Livro “E” do RCPN.
2. A Tese do CSMSP: Informalidade e Facultatividade (Provimento CNJ nº 149/2023)
O Corregedor Geral da Justiça reformou a sentença de primeiro grau, julgando a dúvida improcedente com base nos seguintes fundamentos:
A) A Informalidade da Entidade Familiar (Art. 1.723 do CC)
Diferentemente do casamento — que é ato solene e formal —, a união estável é fato jurídico caracterizado pela convivência pública, contínua e duradoura com objetivo de constituir família. O ordenamento jurídico protege a entidade familiar sem exigir formalidades constitutivas prévias.
B) Facultatividade Normativa (Art. 537 do Provimento CNJ nº 149/2023)
O Código Nacional de Normas do CNJ (Provimento nº 149/2023, art. 537) e o histórico Provimento CNJ nº 37/2014 estabelecem expressamente que o registro da união estável no Livro “E” do RCPN é faculdade dos companheiros. Sendo facultativo, o registrador de imóveis não pode transformar essa opção em requisito obrigatório para a prática de negócios imobiliários.
C) Requisitos Suficientes para a Qualificação no Registro de Imóveis
Para viabilizar o ingresso do título aquisitivo sem riscos à continuidade, basta que constem:
- O estado civil formal de cada adquirente (solteiro, divorciado, viúvo — não podendo ser pessoa casada sem separação de fato/judicial comprovada);
- A declaração conjunta de ambos de que vivem em união estável, acompanhada da qualificação completa do convivente;
- A menção ao regime de bens estipulado (que, se omitido, presume-se como comunhão parcial, nos termos do art. 1.725 do CC).
3. Eficácia do Regime Patrimonial e Aplicação Analógica do Art. 1.657 do CC
O acórdão enfrentou a questão da eficácia do regime da separação total convencionado na escritura declaratória não registrada:
- Validade Inter Partes: A opção pelo regime da separação convencional feita por escritura pública é plenamente válida e eficaz para reger as relações patrimoniais internas entre os conviventes.
- Eficácia Erga Omnes e Riscos a Terceiros (Art. 1.657 do CC): Por aplicação analógica do art. 1.657 do Código Civil (atinente aos pactos antenupciais), a ausência de publicidade registral no Livro nº 3 ou Livro “E” gera apenas a ineficácia do regime perante terceiros.
- Extrapolação da Qualificação: Saber se o regime atingirá credores externos ou discussões patrimoniais futuras é questão colateral de direito material, que refoge ao exame formal e extrínseco do registrador imobiliário.
| Posição da Nota Devolutiva | Entendimento Consolidado pelo CSMSP |
| Exige prévio registro no Livro nº 3 do RI ou Livro “E” do RCPN para acolher a separação de bens. | Afastada. O registro da união estável é facultativo (Prov. CNJ nº 149/2023). |
| Trata a escritura de união estável com o mesmo rigor formal do pacto antenupcial registrado. | Reconhece a informalidade do instituto; a falta de registro gera mera ineficácia perante terceiros (art. 1.657, CC). |
Conclusão e Tese de Julgamento
Tese de Julgamento (CSMSP):
- A união estável é caracterizada pela informalidade e não requer registro prévio para a prática de atos jurídicos.
- O registro da união estável é facultativo e não deve ser exigido para a formalização e inscrição de direitos reais imobiliários no Registro de Imóveis.
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Para fixar a disciplina da união estável no Registro Imobiliário:
- Qual a consequência jurídica para o casal que celebra escritura de união estável com regime de separação total de bens, mas não a registra no Livro “E” nem no Livro nº 3?
- Resposta esperada: A estipulação permanece válida e eficaz entre os companheiros (inter partes), porém ineficaz perante terceiros de boa-fé (erga omnes), por aplicação analógica do artigo 1.657 do Código Civil.
- Por que as Normas da Corregedoria de SP (item 61.1 do Cap. XX) devem ser interpretadas em consonância com o Provimento CNJ nº 149/2023 quanto à união estável?
- Resposta esperada: Porque as normas federais superiores do CNJ consolidaram a facultatividade do registro da união estável (art. 537 do Prov. 149/2023), não podendo as regras estaduais de qualificação converter uma faculdade dos conviventes em óbice compulsório ao ingresso de títulos imobiliários.
- Quais dados essenciais devem constar no título de compra e venda quando o adquirente declara viver em união estável para dispensar o registro prévio do pacto?
- Resposta esperada: Devem constar o estado civil formal (solteiro, divorciado ou viúvo), a declaração conjunta ou consensual da união estável, a qualificação completa do companheiro e a indicação expressa do regime de bens adotado.
