A qualificação de títulos no Registro de Imóveis envolve com frequência a fiscalização do recolhimento de tributos devidos por força dos atos apresentados (art. 289 da Lei nº 6.015/1973). Tradicionalmente, diversos municípios editam leis locais exigindo o comprovativo do pagamento de ITBI para o registo ou averbação de promessas de compra e venda e suas respetivas cessões de direitos.
Ao reapreciar a matéria na Apelação Cível nº 1112607-56.2025.8.26.0100, o CSMSP deu provimento ao recurso do apresentante do título, reformou a sentença de procedência da dúvida inversa e afastou a exigência fiscal. O órgão correcional assentou que a cessão de direitos de compromisso de compra e venda veicula direitos de natureza obrigacional e não transfere o domínio imobiliário, não se aperfeiçoando o fato gerador do ITBI, cuja ocorrência pressupõe a efetiva transmissão da propriedade no fólio real.
1. A Situação Jurídica em Debate
A controvérsia teve origem na apresentação a registo, perante serventia imobiliária da Capital paulista, de um instrumento particular de cessão de direitos contratuais, aquisitivos e possessórios vinculados a determinado imóvel:
- A Nota Devolutiva do Oficial: O registrador imobiliário negou o acesso do título ao fólio real, condicionando o ato ao prévio recolhimento do ITBI municipal ou à apresentação de certidão/declaração administrativa de não incidência expedida pela Fazenda.
- A Sentença de Primeiro Grau: O Juízo Corregedor Permanente julgou procedente a dúvida inversa suscitada pela parte interessada, mantendo o óbice com amparo na legislação tributária municipal.
- A Posição do CSMSP: O Conselho reformou a sentença e julgou a dúvida improcedente, alinhando a jurisprudência administrativa paulista à sólida orientação dos Tribunais Superiores.
2. Fundamentos Jurídicos / Razões de Decidir
O acórdão fundamentou a inexigibilidade do tributo municipal em diretrizes constitucionais, tributárias e civilistas:
A) Matriz Constitucional e Legal do Fato Gerador (Art. 156, II, CF e Art. 35 do CTN)
A competência tributária dos Municípios para instituir o ITBI alcança a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis (art. 156, II, da CF). O art. 35 do Código Tributário Nacional, em idêntica linha, vincula o fato gerador à transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários.
- A propriedade imobiliária entre vivos, no sistema jurídico brasileiro, apenas se adquire e se transfere mediante o registo do título translativo na matrícula imobiliária (arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil).
- Antes do registo do título translativo definitivo da propriedade, inexiste transmissão de domínio apta a deflagrar o nascimento da obrigação tributária.
B) Natureza Obrigacional da Promessa e da Cessão de Direitos
A promessa de compra e venda constitui contrato preliminar que confere ao promitente comprador a pretensão a uma outorga definitiva futura.
- A cessão de direitos decorrente desse compromisso opera mera alteração subjetiva na relação jurídica obrigacional, operando a substituição da parte cessionária na posição contratual anteriormente ocupada pelo cedente.
- Não há modificação do objeto nem constituição ou transmissão da propriedade do imóvel.
- Se a própria promessa de compra e venda prescinde de ITBI por não transferir o domínio, a sua cessão de direitos segue idêntico regime. O fato gerador somente existirá quando o cessionário — investido na posição final — obtiver a escritura definitiva ou título translativo apto e levá-lo a registo no fólio real.
C) Harmonização entre Jurisprudência Administrativa e Jurisdicional
O STF (inclusive em sede de repercussão geral) e o STJ mantêm firme orientação no sentido de que a promessa e a cessão de direitos não configuram fato gerador de ITBI.
- O CSMSP pontuou que o afastamento da exigência do registrador não pressupõe controle difuso de constitucionalidade sobre leis municipais pelo órgão administrativo.
- Trata-se de atividade hermenêutica sistemática voltada à unidade, coerência e racionalidade do ordenamento, alinhando as decisões administrativas correcionais aos precedentes vinculantes das cortes superiores para afastar a insegurança jurídica.
Conclusão e Tese de Julgamento
Tese de Julgamento (CSMSP – Setembro/2026):
- A cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda não importa transmissão da propriedade imobiliária e, portanto, não configura fato gerador do ITBI, cujo nascimento somente ocorre com a efetiva transferência do domínio mediante registo do título translativo no fólio real (art. 156, II, da CF, art. 35 do CTN e arts. 1.227 e 1.245 do CC).
- É indevida a recusa de registo ou averbação de instrumento de cessão de direitos decorrente de compromisso de compra e venda sob o fundamento de ausência de recolhimento de ITBI, devendo a interpretação administrativa harmonizar-se com a orientação pacífica dos Tribunais Superiores.
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- Por que a cessão de direitos decorrentes de promessa de compra e venda não autoriza a cobrança de ITBI no momento do seu ingresso no cartório de registo de imóveis?
- Resposta esperada: Porque o fato gerador do ITBI pressupõe a transmissão do domínio ou a constituição de direito real imobiliário (art. 156, II, CF e art. 35 do CTN). A cessão de direitos opera apenas a substituição subjetiva do polo contratual de natureza obrigacional, sem transferir a propriedade, a qual somente se aperfeiçoa com o registo do título translativo definitivo (arts. 1.227 e 1.245 do CC).
- O Oficial de Registo de Imóveis comete infração funcional ao afastar a exigência de ITBI respaldada em lei municipal que prevê a incidência na cessão?
- Resposta esperada: Não. Conforme o CSMSP, não se trata de declarar a inconstitucionalidade da lei municipal, mas sim de proceder a uma hermenêutica sistemática alinhada à jurisprudência pacificada do STF e STJ, reconhecendo a inexistência do fato gerador e evitando a imposição de óbice manifestamente ilegal na qualificação registral.
- Em que momento o adquirente/cessionário deverá recolher obrigatoriamente o ITBI relativo ao imóvel compromissado?
- Resposta esperada: O ITBI tornar-se-á exigível quando da celebração e apresentação a registo do título translativo definitivo da propriedade (como a escritura pública definitiva de compra e venda ou a carta de adjudicação compulsória), momento em que ocorrerá a efetiva mutação jurídico-real na matrícula imobiliária.
