A proliferação de plataformas digitais que viabilizam a locação fracionada por dias ou semanas transformou a convivência em edifícios residenciais, gerando conflito entre condôminos que buscam rentabilidade imobiliária e moradores que prezam por segurança, privacidade e tranquilidade.
No julgamento do REsp nº 1.954.824, a Quarta Turma do STJ ratificou a linha já pacificada pela Segunda Seção: o condomínio edilício com destinação exclusivamente residencial tem o direito de proibir a locação por curtíssima temporada via plataformas eletrônicas, visto que a alta rotatividade assemelha-se à atividade de hospedagem e desvirtua o perfil residencial do edifício.
1. O Caso Concreto: O Entrave da Alta Rotatividade em Edifício Residencial
Um condômino passou a ofertar sua unidade imobiliária em plataformas digitais de hospedagem por curtos períodos.
- A Reação do Condomínio: Notificou e proibiu a prática, invocando que a Convenção Condominial estabelecia a destinação do edifício como estritamente residencial.
- A Tese do Proprietário: Sustentou que a restrição violaria seu direito fundamental de propriedade (art. 5º, XXII, da CF e art. 1.228 do Código Civil) e o direito de dispor livremente de seu bem sob as regras de locação por temporada da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).
- A Decisão do STJ: A 4ª Turma concluiu que a restrição deliberada pela coletividade de condôminos é válida e eficaz contra o proprietário individual.
2. Razões de Decidir da Quarta Turma (Voto Condutor)
A corrente vencedora — formada pelo relator, Ministro João Otávio de Noronha, pela Ministra Isabel Gallotti e pelo Ministro Raul Araújo (voto-vista de desempate) — assentou premissas rigorosas de Direito Condominial e Imobiliário:
A) Relatividade do Direito de Propriedade
O direito de propriedade não tem caráter absoluto. No regime do condomínio edilício, o exercício do domínio individual subordina-se à função social e às limitações convencionais pactuadas pela massa condominial para viabilizar a convivência coletiva harmoniosa.
B) Desvirtuamento da Destinação Residencial
A locação atípica de curtíssima temporada, marcada pelo fluxo constante e rotativo de estranhos utilizando áreas comuns (elevadores, piscinas, portarias) sem vínculos comunitários, aproxima-se dos serviços comerciais de hospedagem. Se a convenção condominial prevê uso estritamente residencial, a exploração rotativa transborda os limites da finalidade institucional do prédio.
C) A Regra do Perfil e a Não Proibição Automática
O precedente ressalva uma distinção prática essencial: a proibição não decorre de forma automática da lei, mas da autonomia da convenção do condomínio.
- Se o condomínio for silente e a convenção nada dispor, não há óbice legal à locação.
- Contudo, se a convenção proibir expressamente ou vedar destinação atípica diversa da moradia habitual, a restrição deve ser respeitada pelo condômino.
- Trata-se de uma prerrogativa que o condomínio pode exercer de acordo com o seu perfil (edifícios exclusivamente familiares versus empreendimentos mistos com vocação comercial).
| Corrente Minoritária / Vencida | Tese Vencedora (Quarta Turma e 2ª Seção do STJ) |
| O direito de propriedade só cede se houver vedação literal e expressa a plataformas digitais na convenção. | A destinação geral estritamente residencial já é suficiente para amparar a vedação condominial contra a alta rotatividade. |
| Equipara o Airbnb à locação por temporada comum da Lei 8.245/91. | Reconhece a natureza atípica/hospedagem do modelo de plataformas com alta rotatividade de ocupantes. |
Conclusão e Diretriz Jurisprudencial
Diretriz STJ (Quarta Turma / Segunda Seção):
- É legítima a vedação imposta por convenção de condomínio residencial à exploração de unidades imobiliárias mediante locação de curta temporada e alta rotatividade operada por plataformas digitais (como Airbnb).
- O direito de propriedade do condômino deve harmonizar-se com a destinação do edifício, a segurança e a tranquilidade da coletividade condominial.
💡 Revisão Rápida: Teste seus conhecimentos
Para fixar a jurisprudência consolidada do STJ sobre condomínios e plataformas digitais:
- A proibição da locação de curta temporada pelo Airbnb nos condomínios edilícios decorre diretamente da lei de forma automática?
- Resposta esperada: Não. A proibição depende da vontade coletiva manifestada na Convenção de Condomínio e do perfil de destinação aprovado pelos condôminos. Na ausência de vedação convencional ou se a convenção permitir expressamente o uso flexível, a locação permanece autorizada.
- Qual foi o principal fundamento técnico utilizado pelo STJ para superar a tese do proprietário fundada no direito de propriedade e na Lei do Inquilinato?
- Resposta esperada: O STJ assentou que o direito de propriedade no condomínio edilício não é absoluto e encontra limites na destinação estritamente residencial do prédio. O modelo de curtíssima estadia com alta rotatividade assemelha-se a serviços de hospedagem e desvirtua a finalidade residencial, a segurança e o sossego dos demais condôminos.
- Qual é o quórum formal ordinário exigido pelo Código Civil para alterar a Convenção de Condomínio caso os moradores queiram incluir a proibição do Airbnb?
- Resposta esperada: O quórum qualificado de dois terços (2/3) dos votos dos condôminos, conforme estipulado pelo artigo 1.351 do Código Civil.
