O novo Provimento 195/CNJ publicado em 03/06/2025, colocou em evidência a observância dos princípios registrais da especialidade subjetiva e objetiva nos registros brasileiros, reforçando, principalmente, a aplicação do disposto no §17 do artigo 176 da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), que prevê a possibilidade de complementação dos elementos de especialidade objetiva ou subjetiva (que não alterarem elementos essenciais do ato ou negócio jurídico praticado) e não constantes do título ou do acervo registral, por outros documentos e ainda, quando se tratar de manifestação de vontade, por declarações dos proprietários ou dos interessados, sob sua responsabilidade.
O registro imobiliário para ser seguro deve ser o mais completo “possível”, de maneira que seja inequívoca a identificação do proprietário e do imóvel. E o legislador ao longo dos tempos vem buscando formas de viabilizar a correção de muitos erros ou omissões do passado, de maneira mais célere, pelo menos é como deveria ser, mas nem sempre essa é a realidade, porque entre a legislação e o que se pretende retificar está o registrador, detentor do poder dever de qualificação e do juízo de convencimento da presença da segurança jurídica, porque a inscrição não é dele, mas está sob a sua responsabilidade.
Nesse contexto buscaremos responder à uma pergunta que o Provimento 195 deixou escondida no parágrafo único do artigo 440-AS. Qual será o parâmetro que o registrador terá na qualificação para se avaliar a presença da segurança jurídica, nos casos em que será necessário decidir se é estritamente necessária a retificação do registro?
Vejamos o que diz o parágrafo único do artigo:
Art. 440-AS. Parágrafo único. Salvo quando estritamente necessárias para a realização do ato registral solicitado, as averbações de que trata este artigo não serão exigíveis em relação:
I – a atos relativos a garantias reais ou pessoais com eficácia real ou a propriedade fiduciária; e
II – a atos relativos a penhora, arresto, sequestro, indisponibilidade de bens, citação relativa a ações reais e pessoais reipersecutórias, averbação premonitória ou qualquer forma de publicidade de constrição ou restrição judicial ou administrativa.
A partir da entrada em vigor do Provimento 195 teremos um rol de “novas” exigências para acesso do título ao registro, algumas já da prática registral, outras talvez novas e que poderão ser objeto de muitas suscitações de dúvidas, provavelmente em razão da impossibilidade de seu cumprimento. Mas o legislador ressalvou alguns atos na qual o registrador poderá avaliar se de fato, é estritamente necessária a observância do princípio da especialidade (subjetiva ou objetiva). E a leitura é clara, são esses os únicos atos o quais o registrador tem essa “liberdade” para decidir, se é de fato estritamente necessária a averbação para correção de erro ou omissão do registro.
Porque nos demais casos o legislador não deu brecha para a decisão registral? Porque nos casos elencados neste parágrafo há uma proteção ao crédito, ao credor e ao terceiro interessado, os primeiros, embora deveriam fazer a diligência prévia e certificar a situação atual do registro previamente, impedir a averbação ou o registro causaria um prejuízo muito maior, porque a publicidade que se precisa dar no registro nesses casos, não é só apenas para garantir àquele interessado, mas a qualquer cidadão que porventura em algum momento solicite uma certidão daquele imóvel.
A qualificação registral aqui vai além do interesse de quem vai requerer o registro ou a averbação. Ela transcende e abrange a sociedade como interessada na publicidade daquele ato, para segurança jurídica nacional. É de certa forma, um fortalecimento ao princípio da concentração, que também “autoriza” o registrador do cartório anterior efetuar as respectivas averbações, mesmo que não seja mais de sua competência, exatamente para resguardar o direito do interessado e dar segurança jurídica com a publicidade, em relação a novos atos que possam ser praticados em relação àquele registro.
Nos demais casos, o legislador não deu essa liberdade ao registrador de avaliar se é ou não, estritamente necessária a averbação para saneamento no registro, salvo o disposto no §2º do artigo 440-AQ (“sendo possível e se for ocaso”, a indicação do CEP e demais informações de localização dos imóveis rurais, relacionadas aos costumes locais). Mas, não estaria sendo injusto o legislador com os demais interessados que poderão perder a prioridade no registro, em razão de exigências, por vezes impossíveis? Sem dúvida, muitos questionamentos ainda virão a partir das novas exigências. Temos um novo rol de informações obrigatórias da matrícula para analisar antes da prenotação; tais averbações suprirão erros e omissões que se arrastam por anos em nosso país, e princípio da cooperação deve partir de ambos os lados. E do lado de fora do balcão, faça a prévia qualificação, ela sempre será o caminho de acesso do título ao registro.
A Profª Lídia Clemente é advogada com atuação na área extrajudicial, acumulando 27 anos de experiência na atividade notarial. É pós-graduada em Direito Notarial e Registral e em Direito Imobiliário Extrajudicial, além de ser pós-graduanda em Direito de Família e Sucessões Extrajudicial.
