A transição para o ambiente digital no Registro de Imóveis é um caminho sem volta, mas exige cautela. Uma decisão recente da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo (Dúvida nº 1108801-13.2025.8.26.0100) pôs em destaque a diferença crucial entre a simples digitalização de um documento por um particular e a apresentação de um título eletrônico válido para acesso ao fólio real.
O caso envolveu a negativa de registro de uma Escritura Pública de Compra e Venda que foi apresentada ao ofício de registro, via digital, pela própria interessada (particular), e não pelo Tabelião. O ofício sustentou que a cópia digitalizada não atendia aos requisitos para ser considerada um título hábil.
O Princípio da Legalidade e a Forma do Título
A Juíza Renata Pinto Lima Zanetta, ao julgar a Dúvida procedente, reafirmou a supremacia do Princípio da Legalidade Estrita no sistema registral. Segundo esse princípio, apenas títulos que satisfaçam integralmente os requisitos formais previstos em lei podem ser admitidos a registro (Art. 221 da LRP).
A tese central da decisão é clara: Uma Escritura Pública digitalizada pelo particular, sem a chancela da fé pública, é considerada uma simples cópia, e não o instrumento formal idôneo exigido pela lei.
Requisitos Não Atendidos:
- Fé Pública: A cópia digitalizada perde os atributos de fé pública e integridade próprios do ato notarial original.
- Signatário Inválido: O título não ostentava a forma de documento nato-digital ou desmaterializado (digitalizado por um agente de fé pública, como o Tabelião ou seu preposto), conforme exigido pelo Provimento CNJ n. 149/2023 e pelas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (NSCGJ).
A Norma e a Tecnologia: CNJ, ICP-Brasil e o ONR
A decisão reforça que a Lei n. 14.382/2022 (que instituiu o SERP) e o Provimento CNJ n. 149/2023 estabelecem padrões rígidos para a recepção de documentos eletrônicos. Não basta ter uma assinatura eletrônica ICP-Brasil no arquivo; o processo de geração do documento é fundamental.
O Provimento 149/2023 é específico: para que um instrumento notarial (como a Escritura Pública) seja aceito eletronicamente:
- Deve ser um título nato-digital, gerado em PDF/A ou XML e assinado por Tabelião ou seu preposto.
- Se for um documento físico transformado em eletrônico (desmaterializado), esse processo deve ser realizado por um Notário ou Registrador, também com assinatura qualificada ICP-Brasil.
A apresentação da cópia digitalizada pelo particular não se enquadra em nenhuma dessas hipóteses, configurando deficiência formal.
Conclusão: Alerta para o E-Protocolo
O julgado de São Paulo serve como um importante balizador para o uso do e-Protocolo e de plataformas como o ONR (Operador Nacional do Registro Eletrônico).
Embora o sistema vise a desburocratização, ele não pode abrir mão dos requisitos de segurança jurídica e fé pública. Para enviar uma Escritura Pública por via eletrônica, o interessado deve solicitar ao Tabelionato (ou a outro agente de fé pública com atribuição para desmaterialização) a emissão do documento no formato eletrônico legalmente exigido.
A Escritura pública digitalizada registro negado demonstra que, no ambiente digital dos Registros Públicos, a forma do título continua sendo um elemento essencial da qualificação registral.
