União Estável com Separação de Bens e Registro de Imóveis: A Facultatividade do Registro no Livro “E” e no Livro nº 3 (CSMSP)
Na prática notarial e registral, a qualificação de compradores que vivem em união estável sob regime diverso da comunhão parcial (como a separação convencional de bens) frequentemente gera controvérsias. Muitos Oficiais de Registro de Imóveis exigem, por analogia ao casamento, que o pacto patrimonial esteja previamente registrado no Livro nº 3 (Registro Auxiliar) ou registrado […]
Quando o cliente não está no Brasil: os limites do atendimento imobiliário em relações transnacionais
Recebo, com frequência, mensagens de brasileiros que moram fora e escrevem no mesmo tom: “não sei nem por onde começar”. Do outro lado da tela, há um apartamento no Rio, uma casa herdada dos pais, um imóvel comprado há anos e nunca mais visitado. Deste lado, há a diferença de fuso horário, uma mensagem respondida […]
Integralização de Capital e ITBI: Registrador de Imóveis não pode arbitrar Base de Cálculo nem recalcular Tributo Imune
Na rotina das holdings patrimoniais e sociedades empresárias, é praxe societária integralizar o capital social com imóveis pelo valor constante na Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda (IRPF), prerrogativa expressamente autorizada pelo Artigo 23 da Lei nº 9.249/1995. Muitos registradores, todavia, invocavam de forma equivocada o Tema 796 do STF (RE 796.376/SC) para […]
Casamento celebrado no exterior produz efeitos no Brasil mesmo sem registro?
A crescente circulação internacional de pessoas faz surgir situações jurídicas que ultrapassam as fronteiras de um único país. É cada vez mais comum que brasileiros residam no exterior, possuam dupla nacionalidade, celebrem casamento em outro país e mantenham patrimônio no Brasil. Diante disso, uma dúvida é especialmente relevante: quem se casou regularmente no exterior, mas […]
FIDC no Registro de Imóveis: Troca de Administradora não é Transmissão de Propriedade nem Fato Gerador de ITBI (CSMSP 2026)
Com a evolução legislativa trazida pela Lei da Liberdade Econômica (Arts. 1.368-C e seguintes do Código Civil) e a Resolução CVM nº 175/2022, a atuação dos Fundos de Investimento no mercado imobiliário e de crédito tornou-se massiva. Contudo, a ausência de personalidade jurídica formal desses entes ainda gera dúvidas nos cartórios, levando alguns registradores a […]
Dúvida Inversa e Prenotação Vencida: A Inadmissibilidade de Decisão Condicional no Registro de Imóveis
A suscitação de dúvida — seja direta (feita pelo registrador a requerimento da parte) ou inversa (formulada diretamente pelo interessado ao Juízo Corregedor) — tem por objetivo destrancar o registro de um título com prioridade assegurada no protocolo. Contudo, ao julgar caso de Serra Negra/SP, o CSMSP não conheceu da apelação por ausência de prenotação […]
Doação de Imóvel sob Transcrição: O Estado Civil como Requisito Estruturante da Especialidade Subjetiva (Maio/2026)
A transição entre o antigo modelo de livros de transcrição e o atual sistema de matrículas (inaugurado pela Lei nº 6.015/1973) impõe rigor no momento em que o imóvel ingressa pela primeira vez no fólio real sob a nova legislação (Arts. 176, 227 e 228 da LRP). No julgamento da Apelação Cível nº 1002027-69.2025.8.26.0322, oriunda […]
Georreferenciamento de Imóvel Rural, Tempus Regit Actum e o Decreto nº 12.689/2025: O Julgamento do CSMSP (2026)
A edição do Decreto nº 12.689/2025 trouxe alívio aos proprietários rurais ao prorrogar o prazo de obrigatoriedade da certificação do georreferenciamento junto ao INCRA para 21 de outubro de 2029. Contudo, essa mudança normativa gerou um intrincado dilema para títulos que foram apresentados aos cartórios de imóveis antes de sua publicação, quando os prazos do […]
Adjudicação Compulsória, Procurações e Contuidade: O CSMSP Rejeita Efeitos Infringentes no Extrajudicial (Julho/2026)
Em abril de 2026, o CSMSP havia decidido (Apelação Cível nº 1116276-20.2025.8.26.0100) que uma Carta de Sentença de adjudicação compulsória não poderia ingressar na tábua registral porque o réu da ação judicial figurava na cadeia apenas como procurador/intermediário, e não como proprietário na matrícula (infringindo o Princípio da Continuidade dos Arts. 195 e 237 da […]
Partilha de Usufruto no Divórcio, Direito de Uso e Cláusula de Acrescer: O Guia Definitivo
Na dissolução do casamento, é comum que o casal busque “dividir” os imóveis ou os direitos reais sobre eles. Contudo, a imprecisão na redação dos acordos homologados em juízo é uma das maiores causas de nota devolutiva no Registro de Imóveis. Ao analisar a tentativa de registro de uma carta de sentença de divórcio, o […]